Le dispositif d’encadrement des loyers vise à réguler les prix des logements, notamment dans les zones tendues où la demande est forte. Comment s’applique-t-il aux logements vacants ? Décryptage de ce mécanisme et de ses implications pour les propriétaires et les locataires.
L’encadrement des loyers : qu’est-ce que c’est ?
L’encadrement des loyers est une mesure mise en place par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) en 2014. Il a pour objectif de limiter les hausses de loyer excessives et de lutter contre la spéculation immobilière dans certaines zones géographiques où la demande locative est très forte, appelées zones tendues.
Concrètement, ce dispositif impose aux propriétaires qui louent leur bien un plafond maximal de loyer, déterminé en fonction de la surface du logement, de sa localisation et de sa date de construction. Le montant du loyer ne peut ainsi pas dépasser un loyer de référence, fixé par un arrêté préfectoral, majoré de 20%. Si le logement présente des caractéristiques particulières (vue exceptionnelle, équipements haut de gamme…), le propriétaire peut appliquer une marge supplémentaire, dite complément de loyer, dont il doit justifier auprès du locataire.
Les logements vacants : quelle régulation ?
Les logements vacants sont des logements qui ne sont pas occupés par un locataire ou un propriétaire résidant au moment de la mise en location. Ils peuvent être concernés par l’encadrement des loyers lorsqu’ils sont situés dans une zone tendue et qu’ils font l’objet d’une nouvelle mise en location ou d’un renouvellement de bail. Dans ce cas, le propriétaire doit respecter les mêmes règles que pour un logement occupé : il ne peut pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20%, sauf à justifier d’un complément de loyer.
Toutefois, si le logement vacant est mis en location pour la première fois ou s’il a fait l’objet de travaux d’amélioration depuis la dernière location, le propriétaire peut appliquer une dérogation à l’encadrement des loyers. Il peut ainsi fixer librement le montant du loyer, à condition que celui-ci reste conforme aux prix du marché et qu’il ne soit pas manifestement disproportionné par rapport aux autres logements similaires en termes de surface, localisation et équipements. Cette dérogation vise à encourager les propriétaires à investir dans la rénovation et la mise sur le marché des logements vacants.
Les conséquences pour les propriétaires et les locataires
Pour les propriétaires, l’encadrement des loyers implique une contrainte dans la fixation du loyer de leur logement vacant. Ils doivent s’informer sur les loyers de référence en vigueur et respecter les plafonds imposés, sous peine de sanctions en cas de non-respect du dispositif. Cependant, la possibilité de déroger à l’encadrement des loyers en cas de travaux d’amélioration peut être une incitation à investir dans la rénovation de leur bien et à le remettre sur le marché.
Pour les locataires, l’encadrement des loyers offre une certaine protection contre les hausses excessives et permet de garantir une meilleure transparence sur les prix pratiqués. Ils peuvent vérifier si le loyer demandé est conforme aux plafonds réglementaires et, le cas échéant, demander au propriétaire une diminution ou contester le montant du complément de loyer. Toutefois, l’efficacité du dispositif reste à démontrer, car il ne concerne qu’un nombre limité de zones tendues et il peut être contourné par certaines pratiques, comme la location meublée ou la location saisonnière.
En conclusion, l’encadrement des loyers s’applique également aux logements vacants situés dans les zones tendues, avec toutefois des dérogations possibles en cas de première mise en location ou de travaux d’amélioration. Ce dispositif a pour ambition de réguler les prix du marché locatif et d’inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, mais ses effets restent encore limités et controversés.
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