La Loi Malraux pour les SCI : obligations légales et avantages fiscaux

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont de plus en plus nombreuses à se tourner vers la Loi Malraux pour bénéficier d’avantages fiscaux, tout en participant à la préservation du patrimoine architectural français. Mais quelles sont les obligations légales et les avantages fiscaux liés à ce dispositif ? Cet article vous propose de faire le point sur la Loi Malraux appliquée aux SCI.

Présentation de la Loi Malraux

Instaurée par André Malraux en 1962, la Loi Malraux est un dispositif fiscal visant à encourager les particuliers et les sociétés à investir dans la rénovation et la restauration de biens immobiliers classés ou situés dans des zones protégées. L’objectif principal est de préserver et valoriser le patrimoine historique et architectural français. Pour cela, elle offre une réduction d’impôt proportionnelle aux dépenses engagées pour la restauration des biens concernés.

Éligibilité des SCI à la Loi Malraux

Pour être éligible à la Loi Malraux, une Société Civile Immobilière doit respecter certaines conditions :

  • Avoir un objet social dédié à l’acquisition, la gestion, l’exploitation ou la cession d’immeubles classés ou situés dans des zones protégées.
  • Réaliser des travaux de restauration dans le respect du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou du plan local d’urbanisme (PLU) applicable.
  • Louer les biens rénovés à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans (sauf exceptions).
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Il est important de préciser que la Loi Malraux concerne uniquement les immeubles bâtis. Les terrains ou immeubles non bâtis ne sont pas éligibles. De plus, pour bénéficier des avantages fiscaux, la SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et non à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les obligations légales liées à la Loi Malraux pour les SCI

Les SCI souhaitant bénéficier du dispositif Malraux doivent respecter plusieurs obligations légales :

  • Obtenir une autorisation spéciale pour réaliser les travaux de restauration. Celle-ci est délivrée par l’autorité administrative compétente après avis favorable de l’Architecte des Bâtiments de France.
  • Réaliser les travaux dans un délai maximal de 4 ans à compter de l’obtention de l’autorisation spéciale.
  • Effectuer un suivi régulier des travaux auprès de l’autorité administrative et fournir tous les justificatifs nécessaires pour prouver le respect des règles en matière d’urbanisme et de patrimoine.
  • Mettre en location les biens rénovés dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, sous peine de perdre les avantages fiscaux.

Les avantages fiscaux de la Loi Malraux pour les SCI

Le principal avantage de la Loi Malraux pour les SCI réside dans la réduction d’impôt accordée en contrepartie des dépenses engagées pour la restauration des biens éligibles. Cette réduction est calculée en fonction du montant total des travaux et du type de zone dans laquelle se situe le bien :

  • 30 % pour les biens situés en secteur sauvegardé ou en quartier ancien dégradé (QAD).
  • 22 % pour les biens situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou en aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).
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Cette réduction d’impôt est plafonnée à 400 000 € sur une période de 4 ans, soit jusqu’à 100 000 € par an. Elle est imputable directement sur l’impôt sur le revenu des associés, au prorata de leur participation au capital de la SCI.

Outre cette réduction d’impôt, la Loi Malraux permet également aux SCI de bénéficier d’une déduction fiscale spécifique sur les revenus fonciers générés par les biens rénovés. Cette déduction s’applique sur les charges foncières, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion engagés pour la réalisation des travaux.

Exemple chiffré d’une SCI éligible à la Loi Malraux

Une SCI composée de 3 associés décide d’acquérir un immeuble situé en secteur sauvegardé pour un montant de 1 000 000 €. Elle engage 500 000 € de travaux de restauration éligibles à la Loi Malraux. Les associés détiennent respectivement 50 %, 30 % et 20 % du capital de la SCI.

La réduction d’impôt accordée est de :

  • 30 % x 500 000 € = 150 000 €

Chaque associé bénéficie donc d’une réduction d’impôt proportionnelle à sa participation au capital :

  • Associé n°1 : 50 % x 150 000 € = 75 000 €
  • Associé n°2 : 30 % x 150 000 € = 45 000 €
  • Associé n°3 : 20 % x 150 000 € = 30 000 €

Au total, les associés profitent d’une économie d’impôt de 150 000 €, répartie sur leur impôt sur le revenu en fonction de leur quote-part dans la SCI.

Pour tirer pleinement parti des avantages fiscaux offerts par la Loi Malraux, les SCI doivent veiller à respecter scrupuleusement les conditions d’éligibilité et les obligations légales liées à ce dispositif. Il est donc conseillé de se rapprocher d’un avocat ou d’un expert-comptable spécialisé en fiscalité immobilière pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure tout au long de l’opération.

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